物业管理工作计划

　　20xx年物业将进一步在求创新、求特色、求实效上下功夫，全面提升物业管理有限公司服务水准。把精细化管理，贴心式服务，高水平后勤落实到实处。

　　一、创新工作目标

　　物业在继续做好20xx年初既定的工作计划的同时，创新性地逐步实现智能化管理服务模式，利用物联网、云计算、移动互联网等信息技术，由社区运营管理系统、智慧养老服务、社区安防系统、社区物业服务系统为每一位业主提供优质的居住体验。

　　按xx县五星级物业服务为工作目标，逐步实现标准化服务，统一形象，增强员工的服务意识、成本意识，由社区管理理念向社区经营理念转换，规范服务、强化流程，提升“物业”服务品牌。

　　另外，物业根据国家有关促进物业管理市场化的，有选择的接管老城区机关单位的家属院，参与改造老旧小区，增强物业公司的服务范围及服务能力。

　　二、工作措施

　　1、建立较为完整的考核体系、收费管理体系，每月6日前对上月收支及现场管理考核，落实绩效工资，实现工资与业绩挂钩。

　　建立部门责任人、岗位责任人的服务意识和质量考核指标，建立综合评估和奖惩体系，激发员工的工作热情。各个项目实行核算，由项目负责人每月定期将小区收费情况汇总上报，并由办公室、财务室负责核对，落实责权利，使每月收支情况更细致，财务管理透明化。同时开展多种服务内容，提高物业服务水平和经营收益。

　　2、为跟上行业发展步伐，公司将从职工队伍中抽取5-7人的骨干，组织建立“创新研究小组”，对先进的管理模式及国家以及同行业的先进经营经验，进行专题研究，制定符合公司发展现状的，以点带面，引导各项目实现同步跟进创新，争取走在同行业前列，增强行业竞争力。

　　3、继续完成沿街房屋租赁服务计划

　　建立客户的需求信息，了解客户的所属行业、租赁需求，并与之建立良好的联系，做好租赁客户的信息采集和归档。继续做好沿街国有资产的房租收取工作及安全生产管理工作、每年开展不低于2次的安全大检查。

　　4、提高业务能力，履行报修时限，提高居民满意度

　　在参与旧小区的改造工程的过程中，锻炼一批具备房屋维修能力的人员，提高自身业务能力，按照质量文件体系规范作业规程，切实做到报修及时并且实施服务质量跟踪、回访和质量监控，建立品质服务。

　　5、资质升级

　　物业现有资质为三级，计划升级物业资质（由三级提升至二级），使公司有机会接收更大的管理项目，增强企业的市场竞争力。

　　6、扩大经营项目

　　物业将扩大经营项目，拓展业务范围，接管北城政务中心、北城住宅小区及其他项目，树立良好形象，使公司更具影响力和竞争力。

　　7、加强文化学习和职业技能培训

　　公司会积极开展培训活动，让员工熟悉并掌握企业管理、物业管理相关的基础知识，提高工作人员自身业务能力与实际工作技能。

　　三、拓展业务部

　　（一）电子商务

　　1、融入社区物业管理，开展多项服务内容，与社区智能化相融合。

　　2、根据各分店的不同位置，策划不同主题风格的经营内容，实行承包经营“专业的人做专业的事”提高店面经营效益。

　　3、继续整合县域优质资源及优质进口产品，进一步提高经济效益。

　　4、根据自身产品特点选择相应的营销方式，定期维护网站，使网站页面简洁，能让用户迅速抓捕到自己感兴趣的产品，激发消费者的购买欲望。

　　（二）汽车租赁业务

　　1、加强自身能力建设，提高自身服务水平，从租车方案计划，项目跟踪洽谈，合同签订落实，车辆选型交接，日常租后管理，车辆维修保养，事故救援处理等多个环节。建立一整套专业化、全方位服务体系，加强工作人员职业道德、礼仪形象，为客户提供优质的服务。

　　2、建立手机微信平台，与县机关各单位实现网上预约租车，简化租车流程，在畅通的交流渠道的同时增加与各单位的联系粘性。

　　3、巩固目前现有合作单位，加强联系，进一步拓展业务，定期走访回访。

　　四、20xx年工作打算

　　1、沿街国有沿街房管理

　　继续做好县直国有资产的管理和房租收取工作，重点完善好维修施工单位的选定，严格履行公开招投标程序。

　　2、县行政中心、政务中心管理服务

　　夯实20xx年在行政办公项目上打下的良好基础，继续探索高标准、高质量、高品质的服务理念，逐步引用智能化、科技化的管理软件和服务模式，更好的给县提高方便工作、利于发展的办公环境。

　　3、住宅小区的管理

　　应用收费软件和智能化管理软件，全面建立完善业主资料、信息。有选择的接手部分有发展前景、经济效益前景良好的老旧小区，开拓公司的市场份额，打造“物业品牌”，发挥国有企业的优势，树立行业标杆。

　　4、进行“ISO9001”质量体系认证，增强企业经营信用。

　　5、组织有计划的学习培训，进一步提高职工的业务能力和业务素质，满足市场发展需要。

　　6、汽车租赁业务，积极参与县汽车服务招标活动，取得轿车及客车的服务资格，继续为县直各部门搞好公务出行服务。

　　物业全体人员在中心领导的大力支持和正确领导下，20xx年将继续开拓进取、努力拼搏，争取以崭新的面貌向中心、向社会提交一份满意的答卷。

物业管理工作计划

　　一、客服部物业前期接管工作职责：

　　1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。

　　2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。

　　3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

　　4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。

　　5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。

　　6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。

　　7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。

　　8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。

　　9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。

　　10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。

　　11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。

　　12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。

　　13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。

　　14. 完成上级领导交办的其他事宜。

　　二、各部门共同汇编的文件：

　　⑴.《房屋使用、管理、维修公约》

　　⑵.《房屋质量保证书》

　　⑶.《房屋使用说明书》

　　⑷.《房屋交付(入住)通知》

　　⑸.《入伙授权书》

　　⑹.《业主(使用人)服务指南》

　　⑺.《装修管理规定》

　　⑻.《办理装修流程说明》

　　⑼.《治安、消防协议书》

　　⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

　　⑾.《二次装修协议书》

　　⑿.《业主联络资料登记表》

　　⒀.《收楼须知》

　　⒁.《物业管理费收费标准》

　　⒂.《公约承诺书》

　　备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

　　建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

　　三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜

　　1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。

　　2. 制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

　　3. 制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。

　　4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

　　5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。

　　6. 编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。

　　7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。

　　8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

　　9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

　　10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

　　11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

　　12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

　　13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

　　14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

　　15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

　　16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

　　17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。

　　18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

　　20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

　　21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(一、二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。

　　22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。

　　23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

　　24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

　　25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

　　26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“年度(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

　　四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

　　1.确定收楼时间

　　2.确定物管费的起计日期

　　3.前期工程遗留问题的解决

　　4.办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

物业管理工作计划

　　贝森路社区物业管理工作坚持以《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》为指导，以创建和谐物业为目的，紧紧围绕社区中心工作，进一步规范物业管理活动，为创建平安社区作贡献。

　　一、加强学习宣传

　　进一步加强《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》的学习，利用上级部门组织的培训和学习机会，熟练掌握条例的各项规定及各种会议程序，利用制定预案、换届选举、成立业主委员会、文化教育等活动，加大宣传力度，使物业服务企业、业主委员会熟知条例内容，增强依法办事意识，增强广大业主参与管理和监督职能，把条例贯穿到物业管理活动的各个环节。

　　二、健全物业管理网络

　　进一步健全物业管理网络，形成由区房管局—办事处—社区—业主委员会—物业服务企业—业主一体的物业管理网络，便于随时掌握各个环节情况，为协调、处理物业纠纷及办理物业事项提供及时可靠的信息。

　　建立健全各小区物业基本构成明细。

　　三、做好各项管理活动

　　（一）根据《四川省物业管理条例》，积极指导业主委员会做好协调处理各类物业纠纷，及时化解矛盾维护业主利益。

　　（二）协助办事处组织召开天合凯旋城、21世纪花园1期成立首届业主大会。并做好资料积累工作。

　　（三）指导业主委员会做好选（续）聘物业、换届选举，

　　做好各类备案资料的初审工作

　　（四）进一步完善物业管理企业、业主委员会各类资料、档案以及各类物业活动登记统计工作。

　　（五）按计划完成房屋专项维修资金紧急使用预案